Comprare casa in Italia
房价只是账单的一部分。真正决定成败的是流程节点、税务身份, 以及那几份没人主动给你看的文件 —— 这份指南把它们一次讲清。
Immobiliare、Idealista、Casa.it 三家用了 DataDome 防爬, 搜索链接的结构无法核实,因此没有放进这里 —— 它们的入口在下方门户卡中,直接进站内搜索即可。
Portali — 找房源
意大利没有统一的挂牌系统,同一套房子可能只出现在其中一个平台上。 认真找房建议三家一起看,再加上私人直售的板块。
意大利第一大房产门户,私人房源与中介房源都有,筛选条件最细。
价格数据强 Idealista.it西班牙起家的门户,在意大利份额很高,区域均价与走势数据做得好。
老牌门户 Casa.it意大利本土老牌房产网站,中介房源为主。
私人房源 Subito 房产综合分类信息站的房产版块,私人直售比例高,可以省中介费。
Agenzie — 全国中介连锁
Città — 按城市看房源
链接指向 RE/MAX 各城市在售列表。普拉托与米兰、罗马部分城区是华人聚居地, 房源与生活配套的匹配度通常更高。
Procedura — 流程
和国内最大的不同:出价这一步就有法律约束力,不是「先谈谈看」。 签字之前一定要把条款读完。
看中房子后填写购买要约,附上一笔定金支票。这一步就有法律约束力 —— 卖方签字接受,合同即成立。要约里要写清价格、付款方式、有效期,以及「贷款批不下来则失效」这类保护条款。
也叫 preliminare。约定成交价、交房日期、违约责任,买方通常支付 10%–20% 的 caparra(定金)。建议做登记(trascrizione) —— 登记后能防止卖方一房二卖或房子被查封。
在公证员(notaio)面前签署正式转让文书,付清尾款、交钥匙。公证员由买方选定并付费,他会核查产权、抵押、规划合规性,并代收代缴税款。
公证员在规定期限内把契约登记到房产登记处并办理产权变更。之后你会收到契约副本,记得同步办理水电燃气过户(voltura)与市政垃圾税(TARI)登记。
Costi — 税费
| 项目 | 首套自住 Prima casa | 第二套 / 投资 |
|---|---|---|
| 注册税 Imposta di registro |
2% | 9% |
| 计税基准 | 按登记价值(valore catastale)计算,通常远低于成交价 —— 这是意大利税制里对买方最有利的一点 | |
| 公证费 Notaio |
按房价与复杂度浮动,由买方承担,可以事先向多位公证员询价 | |
| 中介佣金 Agenzia |
通常买卖双方各付一次,比例可谈,另加增值税 | |
| 向公司购买时 | 若卖方是企业且交易适用增值税,则改按 IVA 计征,注册税转为固定额 | |
上表为结构性说明。税率与优惠条件会调整,且个案差异很大 —— 实际金额由公证员在过户前出具明细并代收代缴,请以其核算与 税务局(Agenzia delle Entrate) 的最新规定为准。本页不构成税务建议。
持有效居留许可(permesso di soggiorno)的非欧盟公民,可以和本地人一样买房。
不在意大利居留的非欧盟公民,则要看两国之间是否满足互惠条件 (condizione di reciprocità) —— 即对方国家是否也允许意大利人在当地购置房产。 这一条由公证员在过户前依法核查,不是可选项。
互惠情况由外交部维护、会随时间变化,签任何文件之前先向公证员或 意大利外交部 /使领馆确认你的具体情况,不要凭别人的经验推断。
Documenti — 过户前必查
确认房子在土地登记处的登记信息、面积、归属,以及是否存在抵押或查封。
卖方有义务提供。等级直接关系冬天的取暖开销 —— 老房子拿到 F、G 级很常见。
实际房屋结构必须与政府批准的图纸一致。这一项最容易出事,详见下节。
Attenzione — 常见的坑
税、公证费、中介费加起来可能占到房价的 10% 以上。首套自住有优惠,第二套明显更重。
意大利很多老房子有未申报的改建(加隔墙、封阳台)。买下后要补办甚至恢复原状,费用全归你。这一项必须让公证员和技术员(geometra)查。
公寓楼有共有部分费用(spese condominiali),还可能有已经表决通过、尚未施工的大修摊派。买之前要看近几年的会议记录和收支表。
APE 能效等级低的房子冬天取暖费可能高得离谱。G 级和 A 级差几倍,看房时一定要问。
意大利通常买卖双方各付一次,比例可谈。签任何文件前先把佣金比例和支付时点写清楚。
Glossario — 术语
Domande — 常见问题
持有效居留许可的非欧盟公民可以像本地人一样购买。不在意大利居留的, 则要看两国之间是否存在互惠条件(condizione di reciprocità)。 这一条由公证员在过户前依法核查 —— 签约前先向公证员或使领馆确认自己的情况。
房价之外还有注册税、公证费、中介佣金,合计可能超过房价的 10%。 首套自住有明显优惠,第二套重得多。确切金额由公证员出具明细。
大致包括:不属于豪宅类别、买方在该市没有其他享受过同类优惠的住房、 并在规定期限内把居民身份迁入该市。条件与期限会调整,购买前与公证员逐项确认。
必须。意大利的房产转让只有经公证员签署的契约才有效。 公证员由买方选定并付费,负责核查产权、抵押、查封与规划合规性,并代收代缴税款。 他对买卖双方保持中立 —— 不是卖方的人。
三份文件:visura catastale、APE、规划合规性。 另外问清公寓楼的共有费用,以及是否有已表决通过、尚未施工的大修摊派 —— 这笔钱常常是买入后才发现的。
可以申请,但银行对非居民通常要求更高首付,并会审查收入来源与信用记录。 各行政策差异很大,建议同时接触多家银行或通过按揭中介比较。
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